英国租楼程序及注意事项
从香港移民到英国人生路不熟，不知道英国的租楼程序及规矩，有可能导致纠缠数月也找不到适合的落脚点，甚至堕入骗案。 因此，今天便教你用9步于英国精明租楼。
- 选择适合的租楼平台
- 筛选条件（租金、罪案率、能源效益评分、巿政税级别、水质）
- 参观房屋 House Viewing
- 提交意愿 Send Offer
- 背景检查 Background Check
- 确认合同 Contract Confirmation
- 设定所有帐单 Utilities（食水、 电力、煤气、巿政税、网路）
- 搬家 House Moving
- 存库检查 Inventory Check
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1. 选择适合的租楼平台
首先，租楼一定要找可靠的平台，在英国最普遍的分别是：Rightmove与Zoopla。 只需要填写自己的租楼条件，就可以找到符合要求的单位。 某些单位还会表明它的Energy Efficiency Rating，Council Tax Band等资讯（第二步会详细说明），这些都与租金以外的费用息息相关。 寻找合适的Agency非常重要，我以前试过独自一人在伦敦看单位，怎料最后到达的地方与平台上所推广的单位完全不一样。 除此之外，那个Agent也非常不礼貌，希望我可以直接签约。
如果是想与其他人合租的话，Spareroom 也是不错的选择。 跟前两个平台不同，这个平台大部份都是由业主或室友直接发布的。 合租其中一个最重要的因素便是与室友保持良好的关系，所以这个平台大部份都会要求你介绍自己的来历，兴趣，生活模式等。
2. 筛选条件
租金
许多从香港到英国的移民暂时没有工作，尽管你的存款能够负担起租金，在证明的过程也有可能困难重重。 如果你没有工作，你最少需要证明你的存款拥有你的月租x30。 如果你已经有一份工作合约，举例我的月租是2K，而我的薪金是每年30K，我的存款至少需要 (2K*30) - 30K = 30K 的存款。 不过，尽管你在没有工作情况下能够证明你有足够的存款，很多Agency 也会要求你预缴租金，或者寻找一个英国本地居民做担保人- 如果你逾时提交租金的话，Agency就会直接找 你担保人收费。
罪案率 Crime Rate
想要寻找比较安全的社区可以使用这个网站来查看社区的罪案率，会详细说明每一项罪案（例如种族歧视、入屋偷窃、性骚扰等）。罪案率的计算方式是透过汇总公开的警察部队数据、社交媒体信号并与当地警察部门提交 FOI 请求，以建立该地区最完整的犯罪和安全资讯。虽然整体来说，英国的包容性很强，不过个别地区也会对亚洲人有些敌意，需要小心为防。
能源效益评分 Energy Efficiency (EPC) Rating
EPC Rating 代表房屋的节能指数，等级由最高的A至最低的G，与你的能源费用（电费、煤气费）息息相关。 等级越高（例如A）便代表房屋的节能指数较高，每月的能源费用较低。英国政府规定每间房屋需要达到E等级或以上才算及格，禁止出租任何等级为F或G的房屋。许多新房子的构造较好，冬天有良好的保暖效果，因此评分自然会更高。你可以透过政府官网查看房屋的节能指数，以及能源效率证书 Energy Performance Certificate (EPC) 的有效期（每次评估有效十年）。
巿政税级别 Council Tax Band
巿政税 Council Tax 是你每年需要向市政府支付的费用，用于资助本地的服务，包括警察与消防、垃圾收集及回收、运输服务、环境卫生、行政管理等。根据房屋的面积与估价，每一个英国房屋都有一个巿政税级别，级别由支付最少年费的 Band A 至支付最多年费的 Band H。你可以透过政府官网查看房屋属于哪一个巿政税级别，再透过查询结果内的 Local Authority 连结查看你的市政府收取的年费。
水质(软硬水) Water Quality (Soft / Hard Water)
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天然雨水经过与地面的接触后便会从软水变成硬水。软水含有较少的矿物质，而硬水含有较多的矿物质。软硬水各有利弊，软水口感更佳但过软会有侵蚀性，而适当的硬水中的矿物质能够预防心血管疾病。 当然，亦有许多传闻说使用硬水洗头发会导致脱发。你可以透过这个网站查看你房屋的水属于硬水或软水，若果你的房屋属于 “Very Hard Water“ 的区域，建议于家中安装滤水器。
3. 参观房屋 House Viewing
虽然大部分单位都提供电邮或发讯息的选项，可是建议直接致电预约参观更好。 我们当时发了许多讯息都没有得到回覆，最后发现在我们发讯息的同时，已经有许多人致电并得到回覆了。 现在很多 Agency 都会提供网上参观的选项，不过建议还是亲自去参观比较好。 除了能够感受社区的氛围以外，能够更仔细观察房屋内的状况和气味。 最重要的是在之后的背景检查中，Agent 可能会因为亲自见过你而省略亲自前往Office检查证件的步骤。
4. 提交意愿 Send Offer
如果是质素不差的单位，有可能会出现几个有意租楼的人之间的争夺。 这个时间便需要极力跟业主显示自己的热情。 我上一次的Offer需要填写我们的职业、收入、理想的租期、Break Clause（我们什么时候可以中途退租）、我跟另一个租客的关系、有没有曾经一起居住的经验、我为什么想 住在这里。 像报工作一样，经过第一轮筛选后，Agent有可能跟你说最终的Offer数目，给你一点时间考虑需不需要更新Offer。 对我而言，这简直是一场心理游戏，需要我们猜想其他租客的下一步、业主的喜好等。
5. 背景检查 Background Check
基本上，背景检查包括你的个人资讯、居留权、收入或存款证明、犯罪记录等。 若果只有一人能够提供收入证明，建议向Agent表明那人为主要租户 Lead Tenant，不然便要检查其他租户的收入证明。
6. 确认合同 Contract Confirmation
根据过往的自身经验与朋友的分享，英国这边的Agency经常出错，所以每一个版本都要检查清楚。我自己遇到过名字、我原来的地址、租约开始的日期全部都错。 而且这些以为最基本的资讯也经过几次的修改才改好。我自己会用Adobe Acrobat来对比版本内容的分别，方便我立刻看到他改了什么。就算它第二版本改了第一版本的错误，第三版本也可以还原第一版本的错误。 英国的土地注册处允许你付费£3检查业主的姓名，虽然这本是Agent的责任，不过自己检查后多一份安心。
7. 设定所有帐单 Utilities
食水
前往这个网站寻找你的食水供应商，再前往供应商的官网设定帐号，填写你的 Post Code 与个人资料便可完成申请。
煤气
前往这个网站寻找你的煤气供应商，再前往供应商的官网设定帐号，填写你的 Post Code 与个人资料便可完成申请。 现在使用我的 EDF 连结，便可以获得 £50 Cashback！
电力（需要搬家后设定）
与食水及煤气不同，英国的电力分为运营商及供应商，供应商向运营商购买电力再转售给我们。 搬家后，你会收到你的帐户号码来设定电力帐户。 若果你想提前知道你的供应商或没有收到信件，首先需要前往这个网站寻找你的电力运营商，再前往你的运营商官方网站寻找你的电力供应商（类似这个网站）。 在设定帐号的时候，你可以选择浮动价格 Variable Rate 或固定价格 Fixed Rate。 浮动价格表示你会根据当刻每一道电力的价格而付费，而固定价格表示你锁定了每一道电力的价格。 当你预计电费会持续上升的时候，固定价格将会是更好的选择。
巿政税帐号
根据上述巿政税级别连结找到你的市政府网站，填写你的 Post Code 与个人资料便可完成申请。 政府会定期资助回馈巿政税给我们，而以下人士也可以申请巿政税减免：
- 全职学生
- 独居者（或住处内的唯一一位成年人）
- 低收入人士 / 正在领取社会福利的人士
- 残疾人士
- 军人
網路 Wifi
英国最常见的网路供应商是 Virgin Media 及 BT。若果你不希望使用前租户所使用的网路计划，可以前往官网挑选适合你的计划。不过，注意更换供应商会有额外的安装费用。我们正在使用 Virgin Media，除了比BT便宜，现在使用我的 Virgin Media 连结，更可以获得 £50 Cashback！ 另外，我们使用英国电讯商 Vodafone 旗下的 VOXI，除了能够无限使用社交媒体数据外，在伦敦地铁站内亦有Wi-Fi可以连接。 现在使用我的VOXI 连结便能获得 £20 Cashback！
8. 搬家 House Moving
最后，便是最令人期待的搬家日了！ 除非你可以手提行李或家里有车，不然大部份人都会选择搬家公司。 我上一次搬家使用Anyvan，十个大行李（包括箱子）只需£130，总时常两个半小时。 我们没有把每个行李的大小都准确填写，因为这样反而会提高了最终价格。 切记一定要确认好行李数目，不然之后要改的话（就算减少行李的数量），也要加钱喔！ 司机到达后需要核对资料，所以在他到达前一定要有人在目的地等候（我们通常把行李送上货车后便去乘搭火车）。 而司机帮助我们把行李拿下来后，视乎我们有没有升降机，不然他最多会帮我们把行李搬上一楼（除非额外加钱）。
9. 存库检查 Inventory Check
存库检查报告通常会于你的租约开始之前传送给你，详细列明房屋内所有家具和物品的状况（至少50页）。 我们的存库检查是在我们租约开始的第一天进行，职员会指引我们到单位的水表和电表。 检查我们单位的职员表明，因为她没有亲自在这里居住过，因此报告内容只会显示她肉眼能看见的事项。 因此，在收到存库检查报告后，我们续一检查报告内是否有列出所有的事项（例如墙壁的磨损、清洁程度），以及任何功能性问题（例如花洒漏水、水压不足等） ，再把我们的补充资料发给Agency。 等待 Agency 更新了报告后，我们和业主双方都需要在文件上签名。 而我们在正式入住前也录影了所有家俬的状况，以免以后有任何的争执。
结语
希望这篇文章能够帮到你，租屋愉快！ 如果我遗漏了任何资料或有任何在英国租屋的难题，都欢迎联络我喔！
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